Скрытые собственники недвижимости – кто это такие?

Вторичный рынок недвижимости таит в себе много неожиданностей для покупателя жилья. И, наверное, самая главная из них – это те случаи, когда у недвижимости есть так называемые «скрытые собственники». О том, кто это такие и как можно купить квартиру вместе с ее владельцами, которые даже не знали о том, что их квартира продана, нашему порталу рассказала юрист Ирина Коломейчик.

Да, действительно, такие случаи на рынке недвижимости не редкость. Судебная практика по таким делам довольно обширна. И что самое неприятное – от этого страдает, прежде всего, покупатель. Суды встают на сторону владельцев, чья недвижимость была продана без их ведома, а покупатели остаются ни с чем, фактически – «без вины виноватые».

Расскажу, в каких случаях такое происходит, как продаются квартиры вместе с их владельцами (точнее, совладельцами), которые при этом сохраняют свои права собственности на проданное жилье.

Такие казусы стали возможны из-за того, что закон допускает, чтобы права собственности на недвижимость существовали и БЕЗ регистрации этих прав в единой базе данных Росреестра. Да, как ни странно, но такое возможно. И этих владельцев, имеющих права собственности, но не зарегистрированных в общей базе, и называют «скрытыми собственниками».

Например, если квартира была куплена супругами в период брака, но оформлена только на одного из супругов, то в Выписке из ЕГРН покупатель только его и увидит, и будет считать собственником его одного. Но по закону второй супруг тоже является собственником квартиры, хотя его право собственности нигде не зарегистрировано. Это и есть один из примеров «скрытого собственника», который потом может создать проблемы новому владельцу при покупке квартиры. И это не единственный пример, бывают и другие, расскажу о них далее.

В моей практике был случай, когда квартира, зарегистрированная на мужа, была им продана по-тихому, без ведома жены. К тому времени они уже не жили вместе больше года, но развод с разделом имущества еще не оформили и все откладывали на потом. А квартира была куплена ими в период брака. И неважно, что муж-бизнесмен сам полностью оплатил эту покупку, жена все равно стала совладелицей квартиры на основе положения закона о совместно нажитом имуществе супругов.

Так как в регистрационных документах фигурировал только муж, он выставил квартиру в продажу, а ничего не подозревающий покупатель заплатил ему деньги, оформил собственность и въехал в новое жилье. Но оказалось, что он купил квартиру вместе с правами жены на эту недвижимость. И как только жена об этом узнала, она предъявила свои права. Добром, конечно-же решить не удалось, разбирательство происходило в суде. Судья, как и следовало ожидать, приняла решение в пользу жены продавца. Сделка была признана недействительной, квартиру вернули продавцу, после чего уже муж с женой оформили развод и поделили квартиру между собой. Вернул ли назад свои деньги покупатель, мне не известно.

Бывают ситуации и еще сложнее – когда супруги уже развелись, сменили паспорта, а только потом приобретенная в браке квартира продается одним из супругов. При этом, бывший супруг или супруга, чье согласие на продажу не было получено, вполне может заявить свои права на уже проданную квартиру. Покупателю здесь будет еще сложнее выяснить, был ли вообще женат продавец, если был то когда, и является ли квартира общим имуществом супругов. Но способы для решения этой задачи есть, и помощь квалифицированного юриста здесь будет весьма кстати.

Другой случай, когда покупатель может приобрести квартиру вместе со «скрытыми собственниками» – это продажа ему кооперативной квартиры.

Тут дело в особенностях получения прав собственности пайщиками ЖСК (жилищно-строительных кооперативов). Кооперативное жилье может приобретаться в период брака, и вне зависимости от оформления только на одного члена семьи, по закону оно принадлежит также и другим членам семьи, например, второму (в т.ч. бывшему) супругу или его наследникам. К сожалению, такое законное право подчас «забывается», и кооперативная квартира продается новым владельцам, несмотря на её частичную принадлежность членам или бывшим членам семьи продавца-пайщика, статус которых и после сделки никак не меняется.

Для новых собственников жилья такую покупку вряд ли можно назвать удачной, так как судом сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями.

И еще, кстати, право собственности на кооперативную квартиру возникает не с момента государственной регистрации, а с момента полной выплаты пая в ЖСК. То есть даже если в Росреестре нет сведений о собственности на кооперативную квартиру, сама собственность, фактически, уже существует. Вот вам и еще «скрытый собственник».

Также «скрытые собственники» встречаются при продаже приватизированных квартир. Здесь проблемы у покупателя могут возникнуть, если окажется, что приватизация квартиры происходила с нарушениями прав отдельных категорий граждан, чаще всего несовершеннолетних детей. Это те случаи, когда дети должны были стать собственниками квартиры вместе с остальными членами семьи в результате приватизации, но по каким-то причинам не стали. Права детей в таком случае считаются нарушенными и восстанавливаются судом, даже если квартира уже продана.

Например, мне известен случай, когда прокуратура через суд лишила собственности покупательницу трехкомнатной квартиры. Она приобрела ее сразу после приватизации, оформленной без участия несовершеннолетнего ребенка, временно находившегося в то время в интернате. А так как приватизация без участия детей не считается правомерной, то и сделка по продаже жилья также была судом аннулирована. Ведь, несовершеннолетние дети должны были стать собственниками в порядке бесплатной передачи жилья от государства, но по независящим от них обстоятельствам, они лишились этого права. А их недвижимость была продана новому владельцу, несмотря на то, что и они фактически являлись собственниками квартиры по закону, в результате приватизации, пусть даже проведенной неправильно.

Но самые непредсказуемые «скрытые собственники» встречаются в тех сделках, где недвижимость была получена по наследству. Тут вариантов может быть много, но смысл у всех у них одинаковый: собственность по наследству оформляют на себя не все наследники, а только часть из них. А те, кто не сделал этого сразу, могут сделать это позже, оставаясь до поры до времени «скрытыми собственниками» унаследованного имущества. И объявиться они могут уже после продажи этого имущества.

Сюда же относятся и случаи с фактическим принятием наследства отдельными родственниками без регистрации прав собственности на недвижимость. И если эту недвижимость продает ее титульный собственник (другой наследник, который зарегистрировал собственность на себя), то первый наследник имеет право оспорить эту сделку и заявить свои права на имущество.

Приведу пример. У двоих братьев умирает отец, у которого по описи всей наследственной массы остаются «квартира и иное имущество». Один сын обращается к нотариусу с заявлением о принятии наследства и оформляет на себя квартиру. Другой сын к нотариусу не обращается, но вступает в наследство фактически, например, пользуясь оставшейся от отца машиной, гаражом и т.д. Таким образом, несмотря на оформление первым сыном всей квартиры на себя, ее собственниками все равно будут являться оба сына в равных долях. Поэтому после покупки такой общей недвижимости, новый владелец получит неприятным бонусом сюрприз в виде еще одного (скрытого) собственника, а именно – второго сына, способного в любой момент восстановить свои права на половину жилого помещения и оспорить сделку в судебном порядке.

Таким образом, проблема «скрытых собственников» недвижимости остается, а судебные прецеденты с ними, к сожалению, только множатся. Законодательство РФ так устроено, что один из собственников может продать квартиру, условно говоря, вместе с другим собственником, который до поры до времени может даже и не знать, что у его недвижимости сменился титульный владелец.