Оформление права собственности на новостройку

…Идем дальше.

После получения ключей и заселения, у нас остается последняя нерешенная задача – как оформить квартиру в новостройке в свою собственность? У этой задачи есть несколько решений, которые мы рассмотрим ниже.

На практике, подготовка документов и процедура оформления права собственности на квартиру в новостройке, обычно, растягивается на месяцы, а то и на годы. Все это время мы, конечно, можем жить в нашей квартире, пользоваться ей, делать там ремонт (т.к. дом сдан, ключи мы получили), но распоряжаться ей пока не получится. И «прописаться» в ней – тоже.

А отсутствие «прописки» (регистрации по месту жительства) преподносит нам ощутимые неприятности: во-первых, мы лишаемся многих местных социальных услуг (поликлиника, детский сад и т.п.), а во-вторых, мы будем оплачивать коммунальные услуги по среднегородским тарифам, превышающим обычные муниципальные в 2-3 раза!

Кроме того, стоит помнить, что если мы планируем продать нашу квартиру, то Продавец освобождается от подоходного налога только в том случае, если с момента получения им права собственности прошло 3 года (а с 2016 года уже – 5 лет). Время фактического проживания в квартире без оформленного права – не учитывается (т.е. добавляется к этим годам).

Без зарегистрированного права собственности возникают и дополнительные затраты, связанные с выплатами по ипотеке. Проценты по кредиту на неоформленное (формально – не готовое) жилье, примерно на 1-2% выше, чем на готовое (ведь банку будет нелегко реализовать недострой, если заемщик не выплатит кредит).

После оформления квартиры в собственность, банк обычно снижает первоначальную процентную ставку.

Документы для оформления в собственность квартиры в новостройке

В общем, оформлять нашу квартиру в собственность нам надо как можно быстрее. Но, к сожалению, от нас это мало зависит.

А зависит это, в первую очередь, от организованности и расторопности нашего Застройщика. Он должен собрать внушительный пакет документов для регистрации прав собственности, ключевыми из которых являются:

• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
• Техпаспорт на дом (результаты обмеров БТИ фактических площадей),
• Протокол распределения площадей (какие квартиры кому в итоге отходят),
• Акт реализации инвестконтракта (закрытие обязательств перед местной властью),
• Акты приема-передачи квартир в доме (закрытие обязательств перед дольщиками/соинвесторами).

Сначала весь пакет документов на дом проходит экспертизу в Росреестре, которая длится месяц (по закону). Затем, если у регистратора возникли вопросы или замечания, то Застройщик устраняет их (бывает, что на это уходит еще нескольких месяцев).

Если же у регистратора вопросов не возникло – происходит оформление в собственность первой квартиры в доме (т.н. «открытие регистрационного адреса»). С этого момента для регистратора дом становится «существующим», и это является началом цепочки регистрационных действий по оформлению прав собственности на остальные квартиры в новостройке.

В зависимости от типа договора, по которому происходила реализация квартир Застройщиком, процедура оформления права собственности может идти двумя способами:

1. Застройщик оформляет квартиру сначала на себя, а затем продает ее нам (Покупателю) по обычному Договору купли-продажи. Т.е. по сути, происходит продажа квартиры как на вторичном рынке.
   Такой случай возможен, например, если мы вносили деньги на основании Предварительного Договора купли-продажи (ПДКП) и/или «вексельной схемы».
2. Застройщик сразу оформляет новую квартиру на дольщика/соинвестора. Это происходит, когда квартира покупалась по Договору долевого участия (ДДУ), Инвестиционному договору, или Договору уступки прав требования.
   Такой случай – более распространен, и мы рассмотрим именно его (т.к. именно он олицетворяет первичный рынок).

Здесь у нас может быть три пути оформления права собственности:

1. Положиться на Застройщика и ждать, пока он все сделает, как положено (зарегистрирует права собственности на каждую квартиру в доме, по доверенности от каждого дольщика);
2. Самим заняться регистрацией своего права собственности (т.е. выполнить эту работу за Застройщика);
3. Зарегистрировать наше право через суд (если Застройщик не шевелится, или препятствует регистрации наших прав).

Рассмотрим их по порядку.

Застройщик оформляет собственность на квартиру

В первом случае мы имеем меньше всего хлопот, но можем потерять больше всего времени, если наш Застройщик окажется не очень расторопным. Кроме того, Застройщик может потребовать с нас дополнительной оплаты «за труды» по оформлению квартиры в собственность. Причем, сумма «за труды» может доходить до 2-2,5% от стоимости квартиры.

Правда, если эти платежи не предусмотрены договором, то мы имеем право встать в позу, и потребовать от него оформления собственности бесплатно (погрозив ему для острастки защитой прав потребителей, гражданским судом и Божьей карой).

На практике срок с момента заселения (получения ключей) до момента получения права собственности на квартиру в новостройке составляет, в среднем, 3-9 мес. (если Застройщик действует оперативно). Но бывали случаи, когда собственность ждали и по 3-4 года.

Оформляем новостройку в собственность самостоятельно

Если мы решили не ждать Застройщика, и оформить новостройку в собственность самостоятельно, то мы можем сэкономить в деньгах, и несколько ускорить процесс, но придется повозиться. От Застройщика нам все равно понадобится ряд документов, необходимых для регистрации, и с нас опять-таки могут потребовать за это денег.

Сами мы должны будем собрать следующий пакет документов:

• Заявление на регистрацию права;
• Наш договор с Застройщиком или Договор уступки права требования (если мы покупали квартиру у одного из соинвесторов строительства);
• Кредитный договор с банком и закладная (если квартира приобреталась нами в ипотеку);
• Акт приема-передачи квартиры в новостройке;
• Кадастровый паспорт квартиры (если Застройщик поставил на кадастровый учет не только дом, но и квартиры в нем);
• Разрешение органов опеки и попечительства (если в числе собственников будет несовершеннолетний, а квартира будет передаваться в залог банку по ипотеке);
• Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Застройщик поставил на кадастровый учет только построенный дом, но не подал документы для кадастровой регистрации квартир в доме, то нам придется сделать это самим.

Сначала мы заказываем в БТИ (в том же, в котором Застройщик заказывал обмеры площадей), Технический паспорт нашей квартиры. Затем с этим документом мы идем в Кадастровую палату (подразделение Росреестра) и ставим там нашу квартиру на кадастровый учет. Затем получаем там же Кадастровый паспорт на нашу квартиру, и вместе с перечисленными выше документами передаем весь пакет в УФРС для регистрации права собственности.

Регистратор вносит соответствующие сведения в Единый реестр недвижимости (ЕГРН) и возвращает нам наш договор (ДДУ или Договор уступки права требования), со штампом УФРС о регистрации права собственности. 

Если самому нет времени и желания заниматься оформлением, а Застройщик не проявляет энтузиазма в этом процессе, то можно обратиться в специализированные коммерческие организации, которые занимаются регистрацией права собственности в области недвижимости.

Признание права собственности на новостройку через суд

Третий путь регистрации — через суд — мы выбираем, когда Застройщик сам не занимается этим делом, и под разными предлогами отказывает нам в выдаче необходимых документов для самостоятельной регистрации. Тогда нам – прямая дорога в суд.

Зачастую такой вариант оказывается самым надежным, по сравнению с перспективой «бодаться» с Застройщиком, и пытаться выцарапать у него недостающие бумаги.

Для обращения в суд нам понадобится грамотно составить исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество, подготовить соответствующие документы, подтверждающие наши требования, получить квитанцию об оплате госпошлины, и сдать все это в канцелярию суда, по месту нахождения новостройки. Далее нам надо будет участвовать в заседаниях суда и доказывать там свою правоту.

Конечно, это все можно делать самостоятельно, но разумнее и надежнее привлечь для этих целей профильных юристов, которые имеют наработанную судебную практику по таким делам. Тем более, что стоимость услуг таких юристов, как правило, ниже, чем стоимость, которую Застройщик берет за оформление права собственности.

Пакет документов для оформления права собственности на новостройку через суд, несколько больше, чем при оформлении самостоятельно (без суда).

Для суда кроме перечисленного выше пакета документов, потребуются также дополнительные технические документы из БТИ, и документы от Застройщика (Разрешение о вводе дома в эксплуатацию, Протокол распределения площадей, и др.). Но это уже забота юристов.

  ♦ Перечень действий юристов для решения вопроса регистрации через суд ♦

Для успешного судебного решения о признании за дольщиком права собственности на квартиру в новом доме, юристы выполняют следующие действия:

• Подготовку и сбор необходимых документов для формирования доказательной базы;

• Грамотное составление и подача искового заявления;

• Представление интересов дольщика на всех судебных заседаниях (в качестве законного представителя);

• Получение итогового судебного решения, и обеспечение регистрации права собственности дольщика на квартиру (включая работу с БТИ, Кадастровой палатой и УФРС). 

В этом случае регистрация нашего права будет производиться уже без участия Застройщика, на основании решения суда.

Случается, что Застройщик, имея объективные препятствия, мешающие регистрации прав собственности, сам предлагает Покупателю зарегистрировать право через суд.

  ♦ Причины задержки оформления прав собственности (примеры) ♦

Регистрация прав собственности на новостройку может затягиваться по многим причинам, суть у которых одна – отсутствие полного пакета документов, требуемых регистратором.

Часто бывает, что строительство завершено, дом введен в эксплуатацию, но между генеральным инвестором, заказчиком строительства и генподрядчиком возникают конфликты, или инвестор не может найти компромисс с местной администрацией (в т.ч. по поводу «доли города»).

Все это задерживает подписание необходимых документов, а значит, полный пакет не может быть представлен в регистрационную службу. В результате Застройщик не может «открыть адрес», и Покупатели не могут зарегистрировать свое право самостоятельно.

Если нет желания ждать, пока Застройщик «разрулит» все вопросы, то выход один – обращаться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости. 

Через суд можно также вернуть деньги, уплаченные Застройщику за оформление права собственности (даже если это условие прописано в договоре с ним).

Можно также взыскать с Застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры, если в договоре указаны сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи квартиры.

И, наконец, через суд можно потребовать возмещения морального вреда, и попытаться компенсировать свои расходы на юриста. 

Получение права собственности на новостройку через суд – процедура не быстрая (может занять от нескольких месяцев, до полутора лет), но – надежная. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев за частными лицами – дольщиками и соинвесторами строительства – признается право собственности на построенные квартиры.

Только после получения зарегистрированных документов на руки, мы можем вздохнуть спокойно – квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры, связанные с ней, решены, и мы, наконец, можем «прописаться» в своей квартире.

Итак, проявив олимпийское спокойствие и терпение, мы дождались от Застройщика (или от суда) оформления права собственности на нашу долгожданную квартиру. Уфф! Теперь она полностью НАША!  И мы можем ей не только пользоваться, но и распоряжаться.

Зовем гостей, принимаем поздравления, накрываем поляну в ресторане – теперь нам есть, что отметить!!!