Мониторинг стройки

…Идем дальше.

Каждый Девелопер имеет график реализации проекта. Нам как Покупателю и соинвестору тоже не помешает с ним ознакомиться. Именно по нему мы и будем следить за ходом строительства. 

Вообще, график строительства для внутреннего пользования Девелопера выполняется в виде специального «сетевого графика», где указываются отдельные виды строительных работ, их продолжительность и взаимосвязи между ними. Это для менеджеров Девелопера.

Нас же будет интересовать упрощенный (укрупненный) вариант этого графика, в котором указано, когда должны быть завершены основные этапы стройки в целом.

Например:

• когда должен быть завершен «нулевой цикл» работ (т.е. выкопан котлован, залит фундамент и выполнены работы до первого этажа),
• когда завершается возведение коробки здания (т.е. возведение стен и перекрытий до самой крыши);
• когда завершается возведение крыши и «закрытие теплового контура» дома (т.е. установка окон, дверей, стеклопакетов, закрывающих внутренние помещения от внешней среды);
• когда завершается монтаж внутренних инженерных сетей, и установка лифтов;
• когда завершается внешняя отделка фасада дома;
• когда завершается внутренняя отделка, и т.п.

Такой упрощенный график для Покупателя без труда может составить руководитель проекта (менеджер), и по нему легко и наглядно можно отслеживать ход выполнения работ. 

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Следить за процессом стройки можно тремя путями:

1. Периодически приезжать на место строительства и лично наблюдать за ходом работ, отмечая этапы прогресса;
2. Периодически получать информацию от Застройщика – как путем прямых запросов, так и путем мониторинга процесса на его сайте.
3. Общаться с другими покупателями квартир в этом доме – как лично, так и на интернет-форуме.

В первом случае мы можем приезжать на стройку, например, раз в месяц, и визуально оценивать темпы строительства. На саму стройплощадку нас, скорее всего не пустят, да нам это и не надо – оценить насколько вырос строящийся дом за последний месяц можно и издалека. 

— Папа, а этот забор вокруг стройки поставили, чтобы люди не видели, что там делают?

— Как раз наоборот, его поставили для того, чтобы люди не видели, что там ничего не делают.

Во втором случае мы сначала смотрим сайт Девелопера на предмет публикации различных отчетов о ходе строительства, а также на фото и видео регистрацию этого процесса (некоторые Девелоперы размещают на стройплощадке видеокамеры и транслируют процесс стройки онлайн на своем сайте).

Кроме того, полезно будет находиться в постоянном контакте с менеджерами компании, и если что-то идет не так – оперативно получать от них информацию.

На практике качество общения между Застройщиком и Покупателем определяется, в большей степени, позицией Застройщика. Не каждый Застройщик ведет себя корректно после получения денег по договору, поэтому нам нужно запастись терпением и быть настойчивыми. Никому из Девелоперов не нужны лишние скандалы – имидж на рынке потерять легко, а восстанавливать доверие гораздо труднее.

Критичные вопросы (изменения в проекте дома, перенос сроков сдачи дома, увеличение стоимости квартиры и т.п.) можно решать с помощью заказных писем Застройщику. Это поможет нам в случае возникновения судебных споров. 

В третьем случае мы можем получать информацию о ходе строительства и о ситуации с Застройщиком от своих «братьев по оружию» – таких же покупателей квартир в новостройке. Зачастую информация здесь бывает более объективная, по сравнению с информацией от менеджеров самой компании. Здесь мы можем узнать то, что Застройщик нам не сказал при подписании договора, или то, как он ведет себя в спорных ситуациях.

Кстати, такое общение позволяет познакомиться со своими будущими соседями задолго до заселения. 

В случае затягивания сроков строительства, Девелопер может попросить нас подписать различные дополнительные соглашения, например – о переносе сроков передачи квартиры дольщику, или о дополнительном финансировании и т.п.

Как правило, такие соглашения нужны Девелоперу для того, чтобы снять с себя ответственность (мол, Покупатель сам согласился). Поэтому не стоит вестись на уговоры и подписывать лишние бумаги; это может лишить нас возможности требовать от Девелопера исполнения своих обязательств, в т.ч. взыскания с него неустойки.

Если Девелопер нарушает сроки и/или условия предоставления жилья, и с ним не удается найти общий язык, Покупатель может пожаловаться в контролирующий орган – Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН). Вместе с инспекторами ИГАСН инициативная группа дольщиков может также участвовать в приемке дома. 

Завершающими этапами стройки (когда дом уже готов) являются:

• обмеры БТИ (проверяется соответствие фактических и проектных площадей квартир),
• присвоение почтового адреса новому дому (до этого у него был только строительный адрес),
• подключение дома к системе городских коммуникаций, и
• заключение договора на техобслуживание и эксплуатацию дома с эксплуатирующей организацией (от нас потом также потребуется заключить с ней договор).

Конечным этапом строительного процесса является сдача дома в эксплуатацию. Это вовсе не одномоментный процесс, как может показаться неспециалисту, а длительный этап различных проверок, оценок, согласований, подписания актов допуска и т.п. То есть построенный и готовый (внешне) дом может сдаваться «госкомиссии» в течение нескольких месяцев. О ходе этого процесса мы тоже можем узнавать у менеджеров компании.

Итогом является приемка дома специальной комиссией Госстройнадзора, и выдача Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

С этого момента дом считается готовым для проживания и Застройщик, как правило, передает квартиры Покупателям (дольщикам/соинвесторам), разрешая им заселяться, не дожидаясь оформления прав собственности на квартиры. 

Итак, дом построен и сдан. Дождались!!! «Обманутые дольщики» – это явно не про нас. Застройщик приглашает нас на церемонию принятия новой квартиры, и мы с трепетом соглашаемся.

Но радоваться пока рано – мы еще не видели, что он там настроил, и насколько это совпадает с нашими ожиданиями. 

Как мы будем принимать квартиру у Застройщика – узнаем на следующем шаге.