Заключаем договор с Застройщиком

…Идем дальше.

Теперь наша задача, как Покупателя новостройки – изучение и заключение договора с Застройщиком.

Какие бывают типы договоров с Застройщиками, мы изучили, и выбрали наиболее безопасный для нас вариант. Теперь нужно разобраться с конкретными условиями выбранного договора. Ведь именно условия договора с Застройщиком будут определять наши права и обязанности в отношениях с ним, и именно формулировки договора будут служить нам опорой в разрешении спорных ситуаций.

Покупку квартиры в новостройке через «вексельную схему» и ПДКП мы здесь подробно рассматривать не будем, так как это не те случаи, к которым следует стремиться разумному Покупателю.

Вексель юридически дает нам право претендовать только на его погашение компанией, которая его выпустила. Погашение, естественно, деньгами, а не квартирой. Переданные под вексель деньги (фактически взаймы) Девелоперу с квартирой никак не связаны. В случае же банкротства компании, держатели векселей встают в очередь вместе с другими кредиторами компании, надеясь, что после ликвидации ее имущества им что-нибудь перепадет.

Покупка квартиры через ЖСК – тоже отдельная тема, довольно рисковая, и на рынке встречается относительно редко. Покупатель здесь вообще не связан юридически с Застройщиком, а является пайщиком потребительского кооператива, и заключает договор с этим кооперативом. К Застройщику, соответственно, Покупатель не может предъявить никаких требований и претензий.

Вариантов договоров с кооперативом может быть множество, поэтому здесь нам следует взять копии договора и устава кооператива, и обратиться с ними за консультацией специализированного юриста.

Далее мы будем рассматривать только самые легальные и самые распространенные договоры, которые заключают дольщики при покупке квартиры в строящемся доме – это Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки прав требования.

Если предлагают уступку прав требования

Договор уступки прав требования говорит о том, что мы имеем дело не с самим Застройщиком, а с одним из его партнеров – подрядчиком, соинвестором или дольщиком, который может быть как юрлицом, так и физлицом. Этот партнер, имея сам права требования на строящуюся квартиру, переуступает их нам, чтобы после достройки дома мы уже могли требовать право собственности от Застройщика.

Для Покупателя здесь важно определить, действительно ли партнер Застройщика сам владеет правами требования на нужную нам квартиру. Другими словами, мы смотрим его основание для передачи нам этих прав. Такими основаниями могут быть как Договор долевого участия (что предпочтительно для нас), так и различные типы подрядных или инвестиционных договоров с Застройщиком.

Договор уступки прав требования, по сути, является производной от первоначального договора, заключенного между Застройщиком и его партнером. Соответственно, юридические последствия по «уступке прав» во многом определяются основным договором, права по которому переуступаются.

Если у нашего Продавца основным (первоначальным) договором является Договор долевого участия (ДДУ), то здесь ситуация понятная.

Во-первых, этот договор дольщика с Застройщиком (ДДУ) должен быть зарегистрирован в Росреестре – а значит, права требования на квартиру у нашего Продавца действительно имеются (смотрим штампы регистратора на ДДУ, заказываем Выписку из ЕГРН).

Во-вторых, в самом ДДУ (согласно закону ФЗ-214) указывается возможность и условия передачи прав требования по этому договору другому лицу. Нам всего лишь нужно проследить, чтобы эти «условия передачи прав требования» были соблюдены в нашей сделке (в частности, в ДДУ может стоять условие письменного согласия Застройщика на переуступку партнером своих прав требования на квартиру).

Еще нам нужно помнить, что если наш Продавец уступает нам право требования на квартиру, за которую он сам еще не полностью рассчитался с Застройщиком, то вместе с уступкой права, происходит также и перевод долга. Т.е. в этом случае, часть суммы за квартиру мы отдаем Продавцу, а другую часть выплачиваем в счет его долга Застройщику.

Кстати, на практике некоторые строительные компании, в целях оптимизации налогообложения, специально создают отдельное юрлицо, на которое оформляют большинство строящихся квартир по ДДУ. А от этого юрлица те же квартиры продаются конечным Покупателям уже по Договорам уступки прав требования.

Если же у нашего Продавца основным договором служит какой-либо другой договор, заключенный им с Застройщиком (не ДДУ), то здесь уже могут быть варианты – права требования самого Продавца могут быть под вопросом, и здесь уже нам без помощи профильного юриста не обойтись.

Заключение Договора долевого участия (ДДУ) с Застройщиком

Итого, из всех способов покупки квартиры в новостройке, полностью легальным (специально созданным для этих целей), и наиболее надежным для Покупателя способом является заключение с Застройщиком Договора долевого участия (ДДУ). На сегодняшний день он является также и наиболее распространенным типом договора на «первичке». Поэтому мы будем изучать именно его.

Но даже если мы заключаем именно договор ДДУ с Застройщиком, это вовсе не означает, что он будет одинаковым у всех строительных компаний.

Суть в том, что каждый Застройщик на основе закона 214-ФЗ разрабатывает свой собственный вариант договора ДДУ, проявляя недюжинное «творчество» в формулировках. Ведь «что не запрещено, то разрешено», а значит, добавляя от себя некоторые пункты в договор, Застройщик может манипулировать положениями закона в своих интересах.

Для нас важно понимать, какие именно уловки используются в договорах дольщика с Застройщиком, и чем это может нам грозить.

  ♦ Примеры «творчества» Застройщиков в формулировках условий ДДУ ♦

Для Застройщика важно, чтобы его вариант ДДУ учитывал все обязательные требования ФЗ-214, иначе такой договор не пройдет регистрацию и/или будет признан недействительным. Но как именно будут учитываться требования закона в договоре (трактовка закона), зависит от квалификации юристов Застройщика.

В частности, в ДДУ могут применяться следующие «хитрости» в рамках закона:

• Цена в договоре может выражаться в у.е. за квадратный метр. Соответственно, при поэтапной оплате, курс у.е. может повыситься и, как следствие, стоимость «квадрата» возрастает.

• Увеличенный размер неустойки для дольщика при его одностороннем решении о расторжении договора. Например, если в процессе стройки дольщик не удовлетворён качеством строительства, и желает расторгнуть договор, вложив деньги в другой проект. Но размер неустойки в 10-15% от цены договора делает невыгодным его расторжение для дольщика, привязывая его насильно к проекту, в котором он разочаровался. 
  Стандартная неустойка в таком случае должна быть в разы меньше (порядка 3-5%).

• Срок сдачи дома может быть обозначен в договоре (как того требует ФЗ-214), но дополнен условием о возможности его увеличения в одностороннем порядке Застройщиком. 
  Это, по сути, сводит на нет обязательство Застройщика о соблюдении сроков строительства.

• При превышении фактической площади квартиры (по обмерам БТИ) над проектной, Застройщик требует с дольщика соответствующей доплаты. 
  Но, согласно закону «О защите прав потребителей», передаваемый товар должен точно соответствовать указанным в договоре характеристикам. Проще говоря, увеличенная площадь – это проблемы самого Застройщика. 
  Но если по факту сдачи дома, площадь квартиры уменьшилась, то дольщик имеет права требовать компенсацию, опираясь все на тот же закон о защите прав. Если, конечно, хитрый Застройщик не указал в договоре допустимость такого уменьшения площади без каких-либо компенсаций со своей стороны.

• Пункт, согласно которому коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию сразу «вешаются» на дольщиков. 
  На самом деле, дольщик обязан оплачивать коммуналку только после подписания Акта приема-передачи квартиры. 

• Пункт в договоре, заставляющий дольщика принять квартиру при досрочной сдаче дома. Но в жизни бывают разные ситуации, когда дольщику невыгодно раньше времени получать квартиру (и вносить остаток платежей, соответственно). 

• Пункт в договоре, согласно которому возможные судебные споры с Застройщиком должны рассматриваться в другом городе/регионе. 
  Если дольщик с этим согласится, то в случае конфликта, ему придется ездить в другой город для ведения судебных тяжб (что очень неудобно и накладно). 

«Шоб я так жил, как всё вы врёте», — заявил бы коренной одессит во времена Исаака Бабеля. Но в наше время свое недоверие к Застройщику мы выражаем более деликатно.

В каждом типе договора есть обязательные или существенные условия (без которых договор считается незаключенным), и дополнительные («иные») условия, которые стороны могут вставлять на свое усмотрение.

Каждый Девелопер, имея у себя взвод штатных юристов, очевидно, не забудет перечислить все существенные условия ДДУ (иначе этот договор не пройдет регистрацию). Но нас будут интересовать именно дополнительные условия, которые не обобщают, а конкретизируют наши отношения с Девелопером.

На что обратить внимание в Договоре долевого участия (ДДУ)?

В договоре с Застройщиком нам нужно обратить внимание на следующие пункты:

• На четкую идентификацию конкретной квартиры, которую мы покупаем (секция дома, этаж, площадь, количество комнат, балкон/лоджия, планировка и номер на поэтажном плане проекта – в приложении к договору);
• На формулировки и перечисление конкретных обязательств Застройщика;
• На срок исполнения обязательств Застройщиком (в т.ч. срок передачи готовой квартиры Покупателю – именно с этого момента будет рассчитываться пеня при нарушении сроков);
• На гарантийный срок для переданной Покупателю квартиры (согласно закону, на конструктивные элементы – не менее пяти лет, на инженерное оборудование – не менее трех лет);
• На ответственность Застройщика за нарушение своих обязательств (в т.ч. штрафы, пени и т.п.);
• На способы обеспечения обязательств Застройщика по договору, и защиту инвестиций дольщика (в т.ч. залог земельного участка, страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд, или расчеты через эскроу-счета);
• На цену договора (с условием, что цена является окончательной, и изменению не подлежит);
• На условия взаимных доплат/выплат, в случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектной, указанной в договоре (на основании обмеров БТИ после завершения строительства);
• На порядок перечисления дольщиком денег по договору (в т.ч. суммы, сроки и этапы платежей, типы платежных документов);
• На порядок передачи построенной квартиры Покупателю (в т.ч. сроки заселения, подписание Акта приема-передачи квартиры, порядок устранения дефектов и недоделок);
• На возможность для дольщика переуступки своих прав по договору (в т.ч. с переводом долга, при еще не выплаченной сумме по договору), и на условие такой переуступки (возможно, Застройщик потребует денег за свое согласие на нее);
• На сроки и порядок оформления и регистрации прав собственности на новую квартиру;
• На порядок/механизм предъявления претензий к Застройщику, и способ разрешения споров, в случае нарушения им сроков строительства, или несоответствия качества квартиры заявленному уровню;
• На возможность и условия расторжения договора в одностороннем порядке дольщиком, с возвратом ему внесенной суммы и выплатой процентов или вычетом неустойки – в зависимости от причины расторжения (такое право дольщику дает закон ФЗ-214).

Все эти пункты могут быть выражены в разных формулировках, но наша задача – понимать какие именно условия должны быть отражены в договоре с Застройщиком, чтобы наши интересы были защищены.

Различные нюансы в формулировках договоров требуют уже специального образования. Поэтому для учета всех тонкостей при заключении договора с Застройщиком, настоятельно рекомендуется взять у него проект договора, и вместе с этой бумагой обратиться за дополнительной консультацией юриста.

Профильный юрист, посмотрев конкретный договор, подскажет, какие опасности/риски содержат те или иные формулировки, а также посоветует, какие условия, и в каком виде следует добавить или отклонить в договоре, чтобы защитить свои права (ФЗ-214 позволяет дольщику требовать изменения условий ДДУ).

На практике, правда, далеко не каждый Девелопер гибко подходит к составлению договора, и с радостью принимает на себя дополнительные обязательства. Гораздо чаще Девелопер действует по принципу «не нравится – не ешь», и предлагает шаблонный договор всем Покупателям, иногда позволяя подкорректировать лишь отдельные пункты.

Тем не менее, настойчивость Покупателя вкупе с поддержкой профильного юриста вполне может переиначить некоторые условия договора в свою пользу.

  ♦ К слову о договоре с Девелопером ♦

Еще один существенный момент в отношениях с Девелопером.

При подписании Договора долевого участия (ДДУ) мы должны понимать с кем именно мы заключаем договор. Это может быть крупная девелоперская компания, а может быть ее «дочка», с похожим, не менее звучным именем, и с минимальным уставным капиталом.

В случае финансовых проблем, или форс-мажора, Девелопер может без особых потерь для себя обанкротить свою «дочку», в то время как дольщики будут предъявлять претензии именно к ней. 

Если случилось так, что Застройщик привлекает деньги на строительство дома под другой тип договора (не ДДУ), то в целом рекомендации будут те же. Но отличие в том, что большинство пунктов Застройщик уже не обязан будет выполнять, и их вообще может не быть в договоре.

В таком случае, риски Покупателя возрастают, и дополнительная консультация юриста становится еще более актуальной.

Итак, предложенный нам договор мы изучили, по совету юриста изменили в нем пару формулировок, поспорили, для приличия, с Застройщиком и, перекрестившись, решили-таки подписать договор.

Что дальше?