«Первичка»

Основное преимущество приобретения жилья на первичном рынке – это цена. Бывает, конечно, что стимулом здесь служит и особое расположение, и уникальный дизайн-проект дома, заявленный Застройщиком. Но чаще, особенно при массовой застройке жилых микрорайонов, основной стимул для выбора «первички» – это все-таки цена.

Цена на «первичке» ниже, чем на аналогичную квартиру на «вторичке» потому, что на момент сделки этой квартиры еще нет. Либо она уже есть, дом построен, но еще не сдан (в этом случае цена уже будет близка к цене «вторички»).

В большинстве случаев Покупатель все же платит деньги за то, чего еще нет в природе, т.е. фактически «покупает воздух», платит за обещания Застройщика. Именно этот риск и компенсируется Покупателю дисконтом в цене.

Вообще, при покупке жилья на первичном рынке, по сравнению со «вторичкой», сталкиваешься с совершенно другими типами рисков. Их здесь гораздо меньше, чем на «вторичке», но они своеобразные, и бывают четырех типов:

1. риск долгостроя или недостроя,
2. риск технических ошибок и/или недоделок (технологический риск),
3. риск несоответствия ожиданиям (маркетинговый риск),
4. риск «двойных продаж» (юридический риск).

Рассмотрим эти риски покупки новостроек по порядку.

Риск долгостроя или недостроя – это основной и самый главный риск при покупке новостройки. Именно из-за него появляются так называемые «обманутые дольщики», которые не могут вернуть себе вложенные в строительство деньги.

Всегда существует вероятность того, что Девелопер не осилит финансирование стройки полностью (например, в случае падения текущих продаж квартир, или в случае изменения курса рубля), а также вероятность того, что Девелопер не сможет решить многочисленные административные вопросы (получение различных согласований и разрешений, в т. ч. на ввод дома в эксплуатацию).

Очевидно, что у крупных Девелоперов такой риск ниже. Кризис 2008 года это подтвердил: многие мелкие игроки вылетели тогда с девелоперского рынка, в то время как крупные компании устояли, хоть и снизили темпы своего строительства.

Участие государства в этой проблеме (принятие 214-ФЗ и периодические поправки к нему), а также создание строительных СРО, постепенно снижают этот вид риска. А формирование единого компенсационного фонда застройщиков (с 2017 года), и новые правила расчетов через счета эскроу (с июля 2019) – и вовсе сводят этот риск практически к нулю.

Технологический риск – это вероятность того, что в процессе стройки могут быть допущены технические ошибки и недоделки. Некачественная работа строителей, обычно, видна не сразу, но проявляется через некоторое время, когда начинаешь жить в квартире. Например, промерзает стена зимой, протекает крыша на последнем этаже, или подтекают межпанельные швы в панельном доме.

От халтурной работы, к сожалению, не застрахован никто, и такое случается. Поэтому ориентироваться приходится на личное наблюдение за процессом строительства, советы специалистов-строителей и отзывы покупателей квартир у этого Девелопера в уже построенных и сданных домах.

Снизить такой риск можно с помощью грамотной приемки квартиры в новостройке (как это делается рассказано по ссылке). Ведь согласно ФЗ-214, Девелопер обязан за свой счет исправить брак и недоделки, если их вовремя обнаружили в процессе приемки новой квартиры.

Риск несоответствия ожиданиям говорит сам за себя. Ведь покупаем мы то, чего в природе еще нет, но должно скоро быть. А каким именно оно должно быть, каждый может представлять по-своему. В рекламе проекта все выглядит блестяще, на деле же картина может оказаться не такая радужная. Конечно, основные параметры дома и квартиры Застройщик представляет Покупателю (на основе проектной документации), но в «мелочах» бывают неувязки.

Звукоизоляция, например, может оказаться гораздо хуже ожидаемой. Из окон зимой может заметно поддувать. Напор воды может оказаться очень слабый. Горячая вода в кране может оказаться чуть теплой. Даже общая площадь готовой квартиры (по обмерам БТИ) не всегда совпадает с проектной.

В обжитой «вторичке» все это видно сразу, при осмотре квартиры.

Кроме того, подобные «мелочи» могут выражаться и в окружающей дом инфраструктуре, которая также может не оправдать ожиданий Покупателя. Это касается уличного освещения, качества тротуаров и подъездных путей к дому, детских площадок, зеленых насаждений, и т.п.

Хочешь-не-хочешь, а такой риск Покупателям жилья на первичном рынке приходится принимать и полагаться только на имидж и порядочность Девелопера.

Риск «двойных продаж» – это вероятность того, что в процессе стройки одна и та же квартира может быть продана двум, а то и трем Покупателям одновременно. Такое случается, обычно, не из злого умысла Девелопера, а по недоразумению, халатности и несогласованности действий соинвесторов проекта, каждый из которых может продавать права требования на одну и ту же квартиру, полагая, что сам имеет на нее эти права.

Этот риск полностью закрывается, если квартира покупается по Договору долевого участия (ДДУ). Такой договор действует строго в рамках 214-ФЗ, регистрируется в Росреестре и полностью исключает возможность «двойной продажи» одной и той же квартиры.

Хорошая новость в том, что на «первичке» существенно ниже юридические риски для Покупателя. Так как на первичном рынке строящиеся квартиры не имели прежде хозяев, то это означает, что прав собственности на них вообще не существовало, а значит и претензий от прежних собственников быть не может. Покупатель становится первым собственником новой квартиры (отсюда и название – «первичка»).

Кроме того, каждый Девелопер ни в коем случае не заинтересован в конфликтах с Покупателями, которые могут стоить ему прокурорских проверок, потери имиджа, падения продаж, а значит – и прибыли. Поэтому в любой девелоперской компании есть штат квалифицированных юристов, «заточенных» под оформление передачи прав собственности Покупателям квартир.

Стоит заметить, что на первичном рынке приобретение жилья может происходить не только напрямую у Застройщика, но и опосредованно – у одного из дольщиков, например, или у юрлица, подрядчика строительства – по Договору уступки права требования. В таком случае мы учитываем некоторые дополнительные риски, характерные для переуступки прав, а в остальном действуем так же, как и при покупке квартиры у самого Застройщика, то есть идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ.

Итак, мы выбрали первичный рынок, порадовались сэкономленным деньгам и смирились с необходимостью ждать окончания строительства.

Теперь нам нужно выбрать, собственно, квартиру на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?