Аванс при продаже квартиры

…Идем дальше.

Получение предоплаты за квартиру – фактор для нас (Продавца) более важный, чем для Покупателя (он ведь не торопится расстаться с деньгами). Для нас это означает, что Покупатель найден, и наши усилия по рекламе, показам и переговорам увенчались успехом. Нам теперь важно, чтобы Покупатель неожиданно не «слинял». Для этого мы и привязываем его к себе рублем.

Предоплата за квартиру может быть внесена в форме задатка (есть финансовая ответственность) или аванса (нет финансовой ответственности). Грамотный Покупатель будет настаивать на первом, нам же. как Продавцу, безопаснее склонить его ко второму (практика рынка здесь на нашей стороне).

Вообще-то, если мы уверены в своем решении продать квартиру, нас устраивает цена, и мы не участвуем в «цепочке», то задатка бояться не стоит – он обеспечивает равную финансовую ответственность обеих сторон.

Но на практике риэлторы/посредники часто замыкают предоплату на себе, и так как лишняя финансовая ответственность им ни к чему (вдруг их Клиент-Продавец передумает продавать квартиру), то обычно используется аванс. Но – со штрафными санкциями для Покупателя: т.е. если Покупатель необоснованно откажется от покупки, то он теряет сумму аванса. Если же по какой-то причине (например, стукнулся головой о косяк) передумает Продавец, то он (или его риэлтор) просто вернет Покупателю сумму аванса в оговоренный срок.

Это, конечно, нельзя назвать справедливыми условиями, но рынок не идеален.

В случае, если мы, продавая свое жилище, покупаем взамен «альтернативную квартиру» – нам придется передавать принятый аванс следующему Продавцу по цепочке, скрепляя таким образом сделку из трех участников. И в этом случае, мы можем только порадоваться, что на нас не остались висеть жесткие обязательства задатка.

Как получать аванс при продаже квартиры

Сумма аванса за квартиру для нас не принципиальна, главное, чтобы Покупателю было жалко ее потерять. Для этого она должна быть для него достаточно ощутимой. На практике, обычно, используют какую-нибудь круглую сумму, в районе 1-2% от цены квартиры (например, 50 или 100 тыс. руб.).

В случае с «альтернативой», принятой нами суммы аванса должно хватить для внесения следующих авансов по цепочке (особенно, если мы покупаем взамен своей – две альтернативных квартиры).

Срок аванса за квартиру должен быть достаточным, чтобы нам хватило времени на сбор всего пакета документов для продажи квартиры, а Покупателю – времени на проверку этих документов. Обычно, на-все-про-все хватает 2-3-х недель.

В случае выстраивания «альтернативной сделки», срок увеличивается, соответственно. И здесь имеет смысл обговорить с нашим Покупателем возможность увеличения срока его аванса, на случай непредвиденных задержек с «альтернативной квартирой».

О форме и содержании Договора об авансе, вообще-то, должен больше заботится Покупатель, так как именно он в данном случае рискует деньгами. Тем не менее, во избежание конфликтов и возможности срыва сделки, нам тоже не помешает знать, что и как должно быть отражено в этом соглашении. 

Сам аванс и Договор аванса не только фиксируют намерение Покупателя купить квартиру, но и фиксируют основные условия самой сделки, как то: окончательная цена сделки (после торга), дата выхода на сделку, способ проведения взаиморасчетов (наличный или безналичный, выбор банка), момент «выписки» Продавца из квартиры, распределение расходов на сделку между участниками.

  ♦ К слову о расходах на сделку ♦

К основным расходам на сделку относятся расходы:

• на сбор документов,

• на аренду банковской ячейки (или на открытие аккредитива),

• на допсоглашение к договору аренды ячейки,

• на нотариальную пошлину (если Договор купли-продажи квартиры будем заверять у нотариуса),

• на госпошлину при регистрации договора в Росреестре.

На практике сбор документов на квартиру оплачивает сам Продавец, аренду ячейки, обычно, оплачивает тот, кто закладывает туда деньги (т.е. Покупатель), за допсоглашение платят, как правило, обе стороны сделки. Нотариальные расходы либо делятся пополам между сторонами сделки, либо «вешаются» на Покупателя (т.к. в нотариальных действиях он больше заинтересован). Госпошлину за регистрацию каждый, обычно, платит за себя. 

В случае возникновения дополнительных расходов, по общему правилу, их несет сторона – инициатор этих расходов. 

Договор об авансе, при желании, можно составить и заверить у нотариуса. Стоит это недорого (тем более, что платить за это логичнее Покупателю), но значительно облегчает отношения между Продавцом и Покупателем. Нотариус разрешит спорные вопросы ответственности по такому договору, грамотно пропишет все необходимые формулировки, и выступит свидетелем фактической передачи денег. Если наш Покупатель будет на этом настаивать и будет готов за это заплатить, то вставать в позу и противиться этому, нам смысла нет.

Кстати, не забываем, что не только Покупатель выбирает нас (нашу квартиру), но и мы выбираем Покупателя.

В случае, если Покупатель – «ипотечник» (т.е. покупает квартиру с использованием ипотечного кредита), то здесь могут возникнуть некоторые сложности в связи с требованиями его банка-кредитора по условиям сделки. В целом, банки стараются подстраиваться под рынок, а не наоборот. Поэтому если требования банка нас категорически не устраивают, то мы либо советуем Покупателю поменять банк, либо сами меняем Покупателя.

Эксперты подсказывают

Если Покупатель – ипотечник, а сделка – простая (без альтернативы), то предоплату за квартиру можно и не брать. Подтверждением серьезности намерений Покупателя могут служить его оплата сертифицированной оценки квартиры для банка и одобрение самого банка по данной квартире в качестве залога по кредиту.

Еще один нюанс. Если в процессе общения с Покупателем выясняется, что наша квартира – последняя в цепочке «альтернативных» квартир, то это не самая радостная весть.

Если в цепочке всего две квартиры – это нормально, классическая «альтернативная сделка», коих на рынке большинство.

Если в цепочке 3-4 квартиры, то стоит подробно пообщаться с тем, кто организовывает всю цепочку, чтобы оценить вероятность завершения такой сделки.

Если же в цепочке 5 и более квартир, то мы рискуем просто потерять зря время, и потрепать себе нервы: такие цепочки нечасто доходят до завершения, ввиду своей сложности из-за большого количества участников.

После получения аванса нам следует снять свою квартиру с продажи – удалить все объявления, которые мы размещали, и прекратить дальнейшие показы.

Страховки ради, по тем звонкам, которые еще продолжают поступать, говорим честно, что Покупатель найден, аванс уже внесен, но можем записать телефон звонящего. На всякий случай… 

Итак, Покупатель, погрозив нам пачкой денег, убедил нас в серьезности своих намерений. Обговорив детали будущей сделки, и запечатлев все это в Договоре об авансе, мы положили в карман первую маленькую часть нашего большого дохода от продажи квартиры.

Что дальше?

Об этом – на следующем шаге.