Вопрос:

Если Покупатель квартиры лишился своей недвижимости в результате судебного спора, но при этом был признан судом добросовестным, то может ли он рассчитывать на компенсацию стоимости квартиры от государства?

---

Ответ:

Если ответить коротко, то – да, может (примеры из судебной практики приведены ниже). Государство действительно может из казны компенсировать Покупателю квартиры ее полную стоимость, в случае изъятия этой квартиры у Покупателя в результате оспаривания сделки. Закон такой есть. Но не все так просто. Для этого должен выполняться ряд условий. И прежде всего – Покупатель квартиры должен быть признан судом добросовестным.

 

Что это значит? И какие еще условия должны быть выполнены, чтобы можно было получить денежное возмещение от государства? Тут надо кое-что прояснить.

 

Не секрет, что часть сделок с недвижимостью оспаривается в суде и признается недействительными. Результатом этого становится либо двусторонняя реституция (возврат обеими сторонами всего полученного по сделке), либо виндикация (изъятие недвижимости без компенсации).

 

Справка (Википедия):

Виндикация – иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Иными словами, виндикационный иск – это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества.

 

Понятно, что второй случай (виндикация) – для Покупателя становится катастрофой. Квартиру он теряет, и денег ему возвращать никто не будет. Когда такое бывает?

Такая ситуация случается, когда недвижимость была продана против воли ее законного собственника (например, в результате продажи по недействительной доверенности, или других мошеннических действий). Тогда речь идет не о недействительности, а о ничтожности (незаконности) сделки, и суд отбирает квартиру даже у добросовестного Покупателя и возвращает ее прежнему собственнику.

 

Очевидно, что в этом случае прежний собственник никаких денег возвращать Покупателю не должен, ведь он не продавал квартиру и денег за нее не получал. Деньги должен будет вернуть тот неправомочный Продавец, который продал квартиру. Но искать этого афериста и пытаться вернуть с него деньги – занятие так себе… малоперспективное.

 

Тогда в чем же смысл статуса добросовестного приобретателя недвижимости? И когда можно рассчитывать на денежную компенсацию от государства за изъятую по суду квартиру?

 

Покупателю важно иметь статус добросовестного приобретателя по двум причинам:

 

1. Чтобы в случае судебного оспаривания сделки, у него было больше шансов на победу;
2. Чтобы в случае проигрыша и изъятия у него недвижимости, он мог рассчитывать на компенсацию (денежное возмещение) от государства.

 

Проще говоря, если суд сочтет действия Покупателя недобросовестными, то дела его плохи – квартиру у него отберут, и деньги свои он уже вернуть не сможет. В данном случае понятие «недобросовестности» в определениях суда сродни понятию безалаберности, беспечности, а то и мошенничеству, поэтому и отношение к такому Покупателю будет соответствующее (примеры отказа в компенсации – см. ниже, в судебной практике).

 

Но если суд посчитает Покупателя квартиры добросовестным, то даже в случае изъятия у него квартиры по виндикационному иску, государство готово раскошелиться и за счет казны вернуть такому Покупателю полную стоимость утраченной квартиры (примеры выплаты компенсации от государства – см. ниже, в судебной практике).

 

А когда Покупатель считается добросовестным?

 

Когда суд признает Покупателя квартиры добросовестным

 

О добросовестности Покупателя в законе сказано так:

 

Статья 302 ГК РФ (пункт 1):

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

 

Тут ключевая фраза – «приобретатель не знал и не мог знать». Это значит, что если Покупатель «мог знать» (т.е. мог собрать доступную ему информацию) о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру (или не имел права продавать ее единолично, без согласия других лиц), то такой приобретатель уже НЕ признается добросовестным. Суд в этом случае полагает, что Покупатель «не проявил должной осмотрительности» при подготовке сделки.

 

Далее в законе указано, когда именно Покупатель квартиры считается добросовестным:

 

Статья 8.1 ГК РФ (пункт 6):

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

 

Закон этот вступил в силу с 01 января 2020 года (подтверждение – здесь).

 

Казалось бы – чего проще? Взял Выписку из ЕГРН и всё, ты – добросовестный приобретатель! Но нет. Загадочная российская действительность такова, что реальная судебная практика отличается от теоретических установок закона. Практика показывает, что суду явно недостаточно одного факта наличия Выписки из ЕГРН у Покупателя для признания его добросовестным. Суд оценивает добросовестность по целой совокупности факторов, и выписка из реестра является всего лишь одним из них.

 

Так как же (на основании чего) суд оценивает добросовестность Покупателя?

 

Как суд устанавливает факт добросовестности

 

Суд исходит из того, что при подготовке сделки с недвижимостью, Покупатель должен проявить (буквально) «разумную осторожность» и «должную осмотрительность» – то есть совершить все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли Продавец правом распоряжаться имуществом, и нет ли у третьих лиц прав на это имущество.

 

Другими словами, если Покупатель «мог узнать» (см. выше формулировку закона) о юридических проблемах с квартирой, но не сделал этого (т.е. не собрал всю доступную правовую информацию для сделки), то суд не посчитает такого приобретателя добросовестным. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но недостаточно.

 

Покупатель должен убедить суд, что для проверки квартиры перед покупкой, он предпринял все доступные ему способы получения правовой информации и, таким образом, проявил «должную осмотрительность». Только в этом случае суд будет считать его добросовестным приобретателем.

 

А как Покупателю это сделать?

 

Можно обратиться к специализированным юристам по недвижимости, и перед покупкой квартиры заказать у них правовое заключение по предстоящей сделке. Юристы сами соберут всю общедоступную информацию по объекту и субъектам права, проанализируют ее, и сделают письменные выводы с подписью и печатью экспертов. На этот суровый документ Покупатель уже сможет опираться в суде, если что.

Кроме того, этот документ позволит отказаться от покупки квартиры при обнаружении существенных рисков.

 

Заказать правовое заключение по приобретаемой квартире можно  в режиме онлайн, отправив сообщение внизу страницы. Для заказа необходимо предоставить исходные данные по квартире и правоустанавливающим документам на нее. Город и регион покупки – любой. Стоимость юридического заключения = 5 900 руб.

 

Даже сам факт обращения Покупателя к юристам уже подтверждает, с точки зрения суда, его «должную и разумную осмотрительность». А официальное юридическое заключение по приобретаемой квартире и ее владельцам, будет гарантировать Покупателю получение статуса добросовестного приобретателя. А значит – и денежное возмещение от государства, в случае утраты квартиры по решению суда.

 

Компенсация от государства за утрату жилья – что говорит закон

 

Денежное возмещение добросовестному Покупателю за изъятую у него квартиру выплачивается после того, как суд постановил взыскать с Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение 6-ти месяцев. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (ст.68.1, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

 

Решение о выплате компенсации так же выносится судом. Для этого Покупатель должен обратиться в суд с соответствующим иском. Иск предъявляется к Министерству финансов РФ о взыскании компенсации за утрату жилья как добросовестному приобретателю за счет средств казны Российской Федерации.

 

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба (рыночной стоимости), либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества, действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных Покупателю Продавцом.

 

Внимание!

Компенсация от государства действует только в отношении жилого помещения, поэтому на такой тип недвижимости, как апартаменты, она не распространяется.

 

Судебная практика по возмещению государством стоимости изъятой недвижимости

 

Механизм выплаты денежной компенсации добросовестному Покупателю недвижимости за изъятое у него жилье, уже давно и успешно работает в РФ. На этот счет есть судебная практика, подтверждающая положительные решения судов о выплатах возмещения из государственной казны.

 

  ♦ Пример-1 (Решение суда о выплате компенсации, СПб, 2021) ♦
    

ПРИМЕР. По перепроданной несколько раз квартире, все сделки были признаны судом недействительными, и квартира была изъята у последнего Покупателя. Но так как суд счел его действия добросовестными, то ему присудили компенсацию от государства.

 

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.06.2021 N 33-12310/2021 по делу N 2-127/2021

 

… по иску Б.Т.С. к Министерству финансов РФ в лице Управления Федерального казначейства по Санкт-Петербургу о взыскании компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения...

 

Судом первой инстанции установлено, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 03 августа 2012 года договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 20 октября 2008 года между К.В.В. и К.А.В., а также договор купли-продажи указанной квартиры от 27 апреля 2009 года между К.А.В. и К.И.А. и договор купли-продажи 05 июня 2009 года между К.И.А. и Б.Т.С. были признаны недействительными. В порядке применения недействительности сделок квартира была истребована от Б.Т.С. …

 

Так, учитывая, что взыскание по исполнительному листу не производилось более шести месяцев, судебная коллегия полагает, что суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии у истца права на получение денежной компенсации за счет средств казны Российской Федерации, однако судебная коллегия, принимая во внимание невозможность установления кадастровой стоимости объекта на момент вступления в законную силу судебного акта, учитывая стоимость спорной квартиры на момент заключения договора купли-продажи в размере 1 600 000 руб., приходит к выводу о взыскании в пользу истца компенсации в указанной сумме…

 

При таком положении судебная коллегия полагает, что истец, действуя добросовестно, в установленный срок предъявив исполнительный документ к исполнению и не получив удовлетворения вследствие указанных ранее причин, имеет право на получение компенсации за счет средств казны РФ в порядке, предусмотренном ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

 

ИТОГ: За изъятую по недействительной сделке квартиру, добросовестному приобретателю выплатили полную стоимость недвижимости из казны РФ.

 

  ♦ Пример-2 (Решение суда о выплате компенсации, СПб, 2021) ♦
    

Пример получения добросовестным приобретателем денежной компенсации от государства за утрату квартиры, после 6 мес. попыток взыскания денег с продавца (СПб, 2021).

 

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.03.2021 N 33-6887/2021 по делу N 2-946/2020

 

10.11.2018 судебным приставом-исполнителем Кингисеппского РОСП УФССП по Ленинградской области возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа, выданного по решению Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 29.08.2018, однако взыскание по исполнительному документу не производилось, задолженность перед истцом не погашена.

28.10.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю (л.д. 28-34).

 

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами, на основании тщательного анализа представленных доказательств, объяснений лиц, участвующих в деле, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, исходил из того, что, поскольку по независящим от истца причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении ущерба, причиненного в результате (- утраты -) права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному листу не производилось более шести месяцев, у истца имеется право на получение денежной компенсации за счет средств казны Российской Федерации, в связи с чем, принимая во внимание стоимость спорной квартиры на момент заключения договора купли-продажи в размере 542160 рублей, пришел к выводу о взыскании в пользу истца компенсации в указанной сумме. …

 

При таком положении судебная коллегия полагает, что истец, действуя добросовестно, в установленный срок предъявив исполнительный документ к исполнению и не получив удовлетворения вследствие невозможности установить местонахождение должника и его имущества, имеет право на получение компенсации за счет средств казны РФ в порядке, предусмотренном ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». …

 

ИТОГ: Выплата Покупателю денежных средств из казны РФ в качестве возмещения ущерба за утрату права собственности на купленную квартиру.

 

Но при этом, есть и обратные примеры – когда суд НЕ признал Покупателя квартиры добросовестным и, после изъятия у него недвижимости, отказал ему в праве на получение возмещения от государства.

 

  ♦ Пример-3 (Решение суда об отказе в компенсации, СПб, 2022) ♦
 

Пример НЕ признания Покупателя квартиры добросовестным, и как следствие – отказ в выплате компенсации от государства (СПб, 2022)

 

Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 02.02.2022 N 88-2087/2022

 

… рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к Министерству Финансов Российской Федерации о взыскании компенсации за утрату права собственности за счет средств казны Российской Федерации. …

 

Квартира №, расположенная в <адрес> было незаконно приватизировано 28.01.2004 и выбыло из государственной собственности.  Далее в феврале 2004 года по договорам купли-продажи реализовано дважды – 02.02.2004 и 26.02.2004.

03.03.2004 между К. и М. был заключен договор купли-продажи квартиры. На момент заключения договора К. был собственником жилого помещения не более 2 дней. …

 

В рамках рассмотрения настоящего иска суд также установил, что М. достоверно знала, что на момент заключения договора К. владел спорной квартирой 2 дня, что указывает на отсутствие оснований для признания истца добросовестным приобретателем. …

 

Применительно к данному случаю, учитывая обстоятельства дела, оснований считать истца добросовестным приобретателем не имеется, поскольку при совершении сделки истец должна была усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, поскольку в отношении приобретаемой квартиры в течение месяца было совершено 2 сделки, а сделка с истцом являлась третьей, однако последняя не проявила должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых следовало усомниться в правомерности прав продавца.

 

ИТОГ: Так как суд не счел действия Покупателя разумными и осмотрительными (= добросовестными), то в выплате компенсации за утрату права собственности на квартиру за счет государства ему отказано.

 

  ♦ Пример-4 (Решение суда об отказе в компенсации, Сургут, 2021) ♦
    

ПРИМЕР. Недобросовестному приобретателю квартиры суд отказал в возмещении (Сургут, 2021)

 

Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.08.2021 по делу N 88-12335/2021

 

… по иску Л.В.Ф. к Министерству финансов Российской Федерации, отделению по г. Сургуту и Сургутскому району Управления федерального казначейства по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, администрации г. Сургута о взыскании компенсации в связи с утратой права собственности на жилое помещение.

 

Разрешая спор по иску администрации г.Сургута о признании недействительными сделок с квартирой, расположенной в <данные изъяты>, истребовании ее из чужого незаконного владения, Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в своем решении от 18 марта 2015 года, на которое суды нижестоящих инстанций сослались как на имеющее преюдициальное значение, указал следующее.

До заключения договора купли-продажи ответчик Л.В.Ф. не принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, им не были оценены все правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Ответчика не могло не насторожить, что перепродажа квартиры А.Р.М. была произведена в максимально короткий срок от первоначальной сделки. Право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано А.Р.М. за семь дней до заключения договора купли-продажи от 30 декабря 2013 года. Соответственно, на начало декабря 2013 года, когда, как установлено из пояснений ответчика и показаний допрошенных свидетелей, начались переговоры по совершению сделки, А.Р.М. вообще не являлся собственником квартиры, каких-либо прав нее не имел. Жилое помещение приобретено Л.В.Ф. за стоимость на четверть ниже рыночной. Доказательств участия риелтора при совершении спорной сделки суду ответчиком не представлено. Те факты, что ответчики Л. имели денежные средства на приобретение квартиры, сделка была возмездной и другое, не являются юридически значимыми обстоятельствами в данной правовой ситуации и не могут свидетельствовать о добросовестности приобретателей спорного жилого помещения. …

 

Само по себе то обстоятельство, что добросовестность Л.В.Ф. обсуждалась Сургутским городским судом в решении от 18 марта 2015 года, в данном случае не может свидетельствовать об его преюдиции в вопросе о недобросовестности приобретателя с учетом того, что суд сам посчитал это обстоятельство не существенным, не препятствующим удовлетворению иска, а также с учетом того, что доводы Л.В.Ф, не согласного с выводами суда первой инстанции об его недобросовестности, судом апелляционной инстанции вообще не проверялись как не имеющие правового значения.

Поскольку недобросовестность истца как приобретателя жилого помещения, впоследствии у него изъятого, каким-либо судебным постановлением не установлена, данное обстоятельство как юридически значимое подлежало установлению в настоящем деле. …

 

ИТОГ: Суд первой инстанции и апелляция отказали Покупателю в праве на получении компенсации от государства за изъятую квартиру. Кассация установила, что такое решение должно быть обосновано установленной недобросовестностью Покупателя.

 

Таким образом, судебная практика говорит о том, что ключевым фактором для возникновения права на компенсацию от государства за изъятое по суду имущество, является установленный судом статус добросовестности Покупателя. И статус этот каждый раз определяется судом индивидуально на основе подтвержденных действий Покупателя по проверке «юридической чистоты» квартиры.

 

Эксперты подтверждают

На юридическом портале ПРАВО.ру эксперты отвечают на вопрос – как быть добросовестным:

«Судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц».

 

 

ИТОГО: вывод для Покупателя квартиры

 

Гарантировать, что сделка купли-продажи квартиры никогда не будет оспорена, к сожалению, не может никто. Слишком много возможностей дает Гражданский и Семейный кодексы для оспаривания продажи квартиры и предъявления прав как бывших владельцев, так и третьих лиц.

 

Но Покупатель квартиры может обеспечить себе гарантию того, что в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной (и как следствие, изъятие у него купленной недвижимости), он сможет вернуть себе уплаченные за нее деньги в полном объеме. Либо от Продавца, либо от государства.

 

Чтобы обеспечить себе гарантию возврата денег, нужно, прежде всего, обеспечить себе статус добросовестного приобретателя. А для этого необходимо не только получить Выписку из ЕГРН (как прямо указано в законе), но и провести обязательный набор тех юридически значимых действий, которые однозначно будут свидетельствовать о «должной осмотрительности» Покупателя квартиры.

 

К примеру, обращение к профильным юристам по недвижимости и получение от них официального юридического заключения по приобретаемой квартире, в случае суда будет трактоваться в пользу Покупателя как проявленная «должная осмотрительность», которая и обеспечивает тот самый статус добросовестного приобретателя.

Кроме того, юридическое заключение дает возможность получить практические рекомендации для устранения обнаруженных проблем в конкретном случае, или – отказаться от покупки при обнаружении существенных рисков.

 

Таким образом, профильные юристы дают Покупателю два варианта подстраховки (на выбор):

 

1. ЮРИДИЧЕСКОЕ / ПРАВОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДЛЯ СДЕЛКИ

 — дает возможность Покупателю выявить основные риски и самостоятельно провести сделку, обеспечив себе «добросовестность», и вернуть деньги за квартиру, в случае ее изъятия по суду (стоимость услуги = 5 900 руб. ).

2. ПОЛНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ

— практически исключает признание сделки недействительной и изъятие квартиры у Покупателя (стоимость услуги = от 29 900 руб.).

 

По сравнению со стоимостью недвижимости, расходы на обеспечение безопасности совсем невелики, но пренебрегать ими не стоит, так как цена вопроса в таких сделках слишком высока.