Росреестр закрыл личные данные собственников недвижимости. Что делать покупателям?

С 1 марта 2023 года Росреестр перестал предоставлять сведения о собственниках недвижимости, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), если выписку из реестра заказывают третьи лица. Это было сделано в целях безопасного использования личной информации.

О том, кто и как теперь может получить доступ к этим сведениям, и как проверять юридическую чистоту квартиры без открытых данных о собственнике, мы попросили рассказать юриста Черниховскую Ольгу Николаевну.

— Что это за нашумевший закон, перепугавший всех риэлторов, о том, что с 1 марта 2023 года в Росреестре больше нельзя получить сведения о собственнике квартиры? Как же тогда проверять недвижимость при покупке на юридическую чистоту?

— Действительно, начиная с этой даты, в Выписках из ЕГРН больше не показываются фамилия, имя и отчество владельца объекта недвижимости. Эти данные перестали быть публичными и теперь скрыты. Теперь в строке «Правообладатель» указывается просто – «физическое лицо». Законодатели решили, что так они обеспечат защиту персональных данных собственников.

Закон об этом был принят еще в июле 2022 года (№ 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных»). Но его действие началось с 1 марта 2023.

И хотя защита персональных данных – дело благое, но в данном случае, на мой взгляд, это решение спорное. Ведь паспортных данных владельцев недвижимости в Выписке из ЕГРН и так не было, а просто ФИО собственника в выписке, по опыту прошлых лет, никакой угрозы для них самих не представляло. Механизмы защиты собственников от неправомерных действий злоумышленников и так уже прекрасно работают. Например, собственник может запретить любые действия со своей недвижимостью без своего личного участия.

Наоборот, наличие этого ФИО в открытых данных позволяло покупателю легко и быстро убедиться в том, что квартира принадлежит тому, кто ее продает, а значит, это обеспечивало безопасность сделок на рынке.

— Но для кого-то эти закрытые персональные данные в базе Росреестра все равно остались доступны?

— Да, эти данные хоть и закрыты, но не для всех. Их убрали только из списка общедоступных сведений, которые содержатся в выписках реестра недвижимости. То есть для третьих лиц, не имеющих отношения к объекту, они закрыты. Но эти данные остались открытыми для самих собственников, для их супругов (если супруг не является титульным собственником, но имеет права на совместное имущество), для их законных представителей (опекунов, попечителей и т.п.) и для доверенных лиц, имеющих нотариальную доверенность.

— Кто еще имеет доступ к скрытым персональным данным собственников квартир после 1 марта 2023?

— Сведения о собственниках недвижимости в Выписке из ЕГРН остаются открытыми также:

• для нотариусов,
• для арбитражных и конкурсных управляющих,
• для залогодержателей,
• для всех совладельцев и наследников собственников,
• для арендаторов квартиры (если договор аренды зарегистрирован в Росреестре),
• а также для кадастровых инженеров и для целого ряда представителей уполномоченных органов и госучреждений, указанных в законе.

Для всех остальных категорий граждан эти данные в выписке скрыты.

— И как же теперь Покупателю квартиры узнать, кто является ее настоящим собственником?

— Вариантов тут немного. Придется действовать либо через нотариуса, либо просить продавца квартиры, чтобы он сам открыл свои личные данные в ЕГРН для сделки.

Первый вариант – через нотариуса – не очень удобен, так как здесь потенциальному покупателю потребуется документально подтвердить наличие обстоятельств, достаточных для получения сведений из ЕГРН по чужой квартире. Такими обстоятельствами, согласно закону, являются:

• наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель;
• факт причинения ущерба личности или имуществу заявителя;
• наличие оснований для предъявления заявителем вещного иска к правообладателю.

Для сделок купли-продажи квартир, например, можно показать нотариусу подписанный Предварительный договор с продавцом, где указаны намерения сторон вступить в сделку. Но, скорее всего, нотариус согласится предоставить покупателю сведения из ЕГРН о продавце квартиры только, если сделка будет проходить через его контору. Большинство же сделок проходит в безнотариальной форме, поэтому платить пошлину нотариусу за удостоверение Договора купли-продажи только ради получения полноценной Выписки из ЕГРН, думаю, захотят немногие.

Другой путь получения сведений о продавце квартиры для проверки – это попросить самого собственника открыть свои личные данные в реестре недвижимости. Закон дает ему такую возможность. Открытыми общедоступными становятся только фамилия, имя, отчество правообладателя и его год рождения. Паспортных данных там не будет.

Предполагается, что, приняв решение о продаже недвижимости, ее владелец будет сам заинтересован раскрыть эти свои данные для проверки покупателем и обеспечения прозрачности проведения сделки.

— Что нужно сделать продавцу – собственнику квартиры, чтобы открыть свои персональные данные в ЕГРН для проверки?

— Для этого правообладателю нужно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН соответствующей записи в отношении одного или нескольких принадлежащих ему объектов недвижимости. Такое заявление он может подать через информационные каналы взаимодействия банков и Росреестра, а также через МФЦ, сайт Росреестра или через Единый портал госуслуг – ЕПГУ.

Чтобы избежать случаев мошенничества, хозяевам квартир будут приходить уведомления о том, что от них получено согласие на раскрытие своих данных для третьих лиц – на Госуслугах, через личный кабинет на сайте Росреестра или на электронную почту. Если они согласия не давали, они смогут его отозвать.

Кроме того, продавец квартиры может самостоятельно получить и передать покупателю Выписку из ЕГРН с данными обо всех собственниках. Для правообладателей эти сведения всегда открыты.

Росреестр сейчас дорабатывает систему проверки этих документов со стороны покупателя. На полученной собственником Выписке из ЕГРН будет QR-код, и после его сканирования можно будет получить подтверждение представленных продавцом сведений, либо их опровержение.

— В течение какого срока происходит внесение записи в ЕГРН о возможности предоставления третьим лицам персональных данных правообладателя?

— В соответствии с частью 1 статьи 36.3 Закона № 218-ФЗ, запись о возможности предоставления персональных данных правообладателя-физического лица или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, вносится в ЕГРН в срок не более 3 рабочих дней с момента поступления заявления от указанных лиц.

— Может ли правообладатель после раскрытия данных в ЕГРН, снова закрыть эти данные?

— Да, собственник может в любой момент подать заявление о погашении в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных. Тогда эти данные снова становятся недоступными для третьих лиц.

Заявление подается так же, как и на открытие данных – через МФЦ, сайт Росреестра или ЕПГУ.

— А возможно ли временное открытие персональных данных, на какой-либо период?

— Нет. Временное открытие персональных данных невозможно. В базе ЕГРН либо имеется запись «об открытии данных», либо она отсутствует. Правообладатель может в любой момент подать заявление о внесении такой записи, либо о ее погашении.

— Может ли собственник дать согласие на раскрытие своих персональных данных только для конкретного лица или банка?

— Нет. Заявление об открытии персональных данных в ЕГРН не предполагает указание каких-то конкретных лиц, в отношении которых действует такое согласие. Данные либо закрыты, либо открываются по заявлению для общего доступа.

— Какой срок действия согласия на доступ третьих лиц к личным данным в выписках?

— В законе сказано так: запись в ЕГРН о возможности предоставления персональных данных правообладателя-физического лица или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, действует до момента ее погашения.

— Какая стоимость оформления согласия на раскрытие и на закрытие личных данных в ЕГРН?

— Внесение или погашение записи в ЕГРН о раскрытии персональных данных происходит без взимания госпошлины. Заявления оформляется бесплатно, даже если оно подается собственником в Росреестр через банк по каналам электронного взаимодействия.

Кстати, заявление о раскрытии данных правообладателя может быть подано в отношении как одного, так и нескольких объектов недвижимости, принадлежащих этому правообладателю. А действие самой записи о согласии на раскрытие персональных данных может распространяться также и на объекты недвижимости, права на которые будут зарегистрированы на этого собственника позже, уже после внесения этой записи в ЕГРН.