Кто имеет право пользования квартирой?

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает первичный рынок жилья от вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

 

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру (права владения, распоряжения, и т.п.), в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

 

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

 

Есть несколько категорий таких правообладателей:

 

• Все собственники квартиры (их видно из Титула или из Выписки ЕГРН);
• Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
• Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
• Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
• Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

 

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

 

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

 

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

 

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

 

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

 

Кроме того, нужно иметь в виду, что принудительная выписка из квартиры бывших членов семьи собственника не касается несовершеннолетних детей. Дети не могут быть признаны «бывшими членами семьи», а значит, выписать их на этом основании нельзя.

 

Вообще, прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее.

 

Как узнать кто прописан в квартире?

 

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Справки о регистрации по форме №9 и №12 или поквартирные карточки.

 

Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.

Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

 

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам.

 

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковых персонажей нет – все в порядке.

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

 

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

 

К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки. Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

 

Здесь уже каждый выкручивается по ситуации. Кто-то рассчитывает на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного», кто-то идет ругаться «наверх» – к старшей паспортистке или к начальнику МФЦ. «Пинок сверху» иногда помогает нерадивому сотруднику решить задачу.

 

Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.

 

Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц. Отказать могут и ссылаясь на якобы отмену самих Выписок из Домовых книг.

 

Что касается «защиты персональных данных», то очередные поправки в закон теперь дают полное право собственнику квартиры получать сведения о зарегистрированных лицах на его жилплощади.

 

В начале июля 2022 в Госдуме одобрили поправки вносящие изменения в законодательство, связанное с регистрацией граждан, а именно в Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и Федеральный закон "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации".

 

Теперь, согласно этим поправкам, собственник квартиры сможет получить информацию о зарегистрированных в своем жилье лицах, в том числе иностранцах.

 

До этого момента, закон не предполагал разглашения информации о зарегистрированных в квартире лицах, относя такую информацию к конфиденциальной (защита персональных данных). Такая информация могла предоставляться только с согласия самих зарегистрированных лиц, в отношении которых эта информация запрашивалась. А если речь шла об иностранцах и лицах без гражданства, то такую информацию вообще нельзя было получить.

 

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или технические сбои регистрационного учета), тогда недостающие сведения нужно запрашивать дополнительно. Например, некоторые графы в выписке могут быть не заполнены, или «глубина сведений» о прописанных жильцах ограничена сроком права собственности текущего владельца.

 

Примечание. В графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. По общему правилу – если в этой графе указана дата и нет фразы «временно», значит считается, что человек выписан постоянно.

 

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

 

Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы

 

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

 

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

 

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

О ком здесь идет речь?

 

 Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

 

1. Те члены семьи собственника, которые в свое время отказались от приватизации квартиры;
2. Те, кто получил право пользования квартирой по завещательному отказу;
3. Члены (в т.ч. бывшие) ЖСК и их супруги, прописанные в кооперативной квартире, которые выплатили хотя бы часть пая за эту квартиру;
4. Супруг собственника, который получил право пожизненного проживания в квартире на основании брачного контракта или соглашения о разделе имущества;
5. Несовершеннолетние дети, которые находятся под опекой или остались без родительского попечения, в т.ч. дети, которые при назначении опеки были оформлены на проживание в детский дом, сохраняют право на проживание в вынужденно оставленной ими квартире. Выписать их можно только с разрешения Опеки;
6. Те из прежних собственников квартиры, которые продали ее по Договору пожизненного содержания с иждивением;
7. Лица, которым бессрочное (пожизненное) право проживания было предоставлено собственником квартиры по договору или по нотариальному заявлению.

 

Поясним подробнее:

 

1 — Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно. При этом, право проживания у таких жильцов сохраняется независимо от основания перехода права собственности к новому владельцу квартиры (будь то купля-продажа, мена, дарение, рента или наследование).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

 

2 — Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию или по наследственному договору, и там в тексте присутствует завещательный отказ (подробнее – по ссылке), устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

 

3 — Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире. Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно. Выписаться он может только по собственному желанию.

Кроме того, даже проживающие с пайщиком ЖСК члены его семьи (включенные в ордер на заселение, но не участвовавшие в выплате пая – в т.ч. несовершеннолетние дети), тоже могут сохранить за собой пожизненное право проживания в квартире. И хотя прямого указания на это в законе не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (см. определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31).

 

4 — Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

 

5 — Находящиеся под опекой, попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

 

6 — Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

 

7 — Право пожизненного проживания в квартире может быть предоставлено определенному человеку кем-нибудь из бывших собственников этого жилья, в т.ч. и Продавцом этой квартиры. Например, условие о сохранении права проживания может быть указано в Договоре купли-продажи или в Договоре дарения квартиры (в т.ч. в прежних договорах, если квартира несколько раз меняла владельцев). Кроме того, такое право может возникнуть из отдельного письменного обязательства (нотариального заявления от прежнего собственника) о том, что такой-то человек сохраняет право пожизненного проживания в квартире. Такие случаи встречались в судебной практике, и суды вставали на сторону «вечного жильца» (пример: Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).

 

Примечание

Право проживания в квартире НЕ указывается в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это создает спорные ситуации, и судам приходится в каждом конкретном случае искать баланс между интересами собственника и интересами лиц, обладающих таким правом.

 

Прекращение прав пользования квартирой и снятие таких граждан с регистрационного учета (выписка) возможно только, если они добровольно сменят место жительства и сами выпишутся из проданной квартиры. Причем, такая выписка должна иметь постоянный, а не временный характер.

 

Нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

 

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (например, в случае с отказом от приватизации), и основной правоустанавливающий документ на квартиру (например, в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

 

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

 

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у «третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

 

Случай из практики (перестраховка).

Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

 

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

 

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

 

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

 

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц», в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

 

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).

 

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку. С этим могут помочь (в т.ч. дистанционно) юристы по недвижимости.

 

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

 

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».