Какие квартиры НЕ стоит покупать на вторичном рынке – 7 признаков

          В отличие от первичного рынка новостроек, на вторичке каждая квартира имеет свою историю. Я имею в виду историю получения и смены прав на нее, причем, я говорю не только о правах собственности, но и о правах пользования. Эта правовая история квартиры может быть совсем короткой, а может быть и очень длинной, такой, что распутать ее до конца нет никакой возможности.

          Но есть признаки, которые показывают опытному риэлтору, что такую квартиру покупать нельзя. Во всяком случае, до тех пор, пока не решится проблема, связанная с этим объектом. Риск сделки для Покупателя здесь слишком высок и полагаться на «авось пронесет» я не рекомендую.

          Конечно, последнее слово всегда остается за клиентом и он сам решает, быть сделке или не быть. Мне, например, попадались и такие, которые, несмотря на очевидные риски и мои предостережения, все равно требовали заключить сделку купли-продажи, а если потом возникнут проблемы, то они уже будут к ним готовы и решат их какими-то своими оригинальными способами.

          Мое же мнение такое, что проблем лучше избегать, чем пытаться потом от них отбиться. Недвижимости это касается особенно, так как цена вопроса здесь очень высока! Поэтому если при проверке документов на квартиру вы обнаружите хотя бы один из указанных ниже семи признаков, мой вам совет – такое жилье покупать НЕ стоит.

Какие квартиры нельзя покупать – признаки

1-й признак.

          Если квартира была приватизирована и среди ее собственников есть «отказники от приватизации». Это те жильцы, которые на момент приватизации были зарегистрированы в квартире, но добровольно отказались от приватизации, уступив это право другим членам своей семьи.

          Так вот, таким «отказникам» закон предоставляет право пожизненного проживания в этой квартире. То есть собственниками они не стали, но право пользования жильем у них сохраняется даже после продажи квартиры. И выселить их невозможно, даже через суд! Они превращаются в так называемых «вечных жильцов», избавиться от которых невозможно, за исключением случая, когда они сами выписываются из квартиры добровольно.

          Этот вид риска обеспечивает гарантированные проблемы Покупателю, поэтому если в квартире при проверке документов обнаружены «отказники от приватизации», то такое жилье покупать нельзя. Единственно хороший момент здесь в том, что обнаружить таких «вечных жильцов» не так уж сложно, если собрать данные о прописанных людях в квартире на момент сделки и на момент ее приватизации.

2-й признак.

          Если выставленная в продажу квартира была получена собственником в наследство, то это, наверное, худший вариант для Покупателя. Все дело в том, что на наследство могут претендовать многие члены семьи умершего человека – как близкие, так и дальние родственники (в зависимости от очередности наследования). Но точно узнать, кто эти родственники и сколько их вообще у наследодателя очень сложно, а зачастую и вообще невозможно.

И это не зависит от профессионального уровня риэлтора, просто таких баз данных у нас в стране вообще не существует, где учитывались бы все родственные связи отдельного человека.

          Особенно опасно приобретать квартиру, которую Продавец-наследник выставил на продажу сразу, как только оформил на себя свидетельство о праве на наследство и зарегистрировал свое право собственности. В этом случае есть большой риск того, что другие наследники еще не успели проявить себя, а может быть даже и не знали о кончине своего родственника-наследодателя и поэтому еще не предъявили свои права на его недвижимость. Тут многое зависит от срока исковой давности, и хотя он тоже не дает абсолютной гарантии того, что другие наследники не смогут предъявить свои права, но все же он снижает риск такой сделки для Покупателя.

          И в любом случае, я крайне не рекомендую покупать квартиру, если не прошло и года со дня открытия наследства. Любой вновь объявившийся наследник, о котором Покупатель не знал (а Продавец не заинтересован ему об этом говорить), легко сможет оспорить продажу квартиры и вернуть ее наследникам для нового раздела между собой.

          Лучше, если квартира продается по истечении трех лет после принятия наследства. Тогда шансы на оспаривание сделки резко снижаются. Хотя и тут полной гарантии вам никто даст. Например, один из наследников мог сидеть в тюрьме и не знал о том, что его родственник умер, и не имел возможности вступить в права наследования. Тогда, освободившись из заключения даже после истечения срока исковой давности, он вполне может оспорить продажу квартиры, а суд наверняка сочтет уважительной причину пропуска им срока принятия наследства и – удовлетворит его иск. Вот так.

3-й признак.

          Если квартира была получена в наследство, прошло уже много лет, к наследникам нет вопросов, но в документах есть такой нюанс как завещательный отказ. Это такое условие оформления наследства, при котором наследники должны предоставить любому указанному наследодателем человеку право проживания в квартире, даже если сам этот человек не является прямым наследником умершего.

          При этом закон однозначно указывает, что сам завещательный отказ и право пользования остаются в силе даже после переходе права собственности к новому владельцу. Думаю, излишне говорить, что такую квартиру тоже покупать не рекомендуется.

4-й признак.

          Если продаваемая квартира была ранее куплена на средства материнского капитала, но в ней не были выделены доли детям, как того требует закон и Пенсионный фонд РФ. Физически такую сделку Росреестр зарегистрировать может. Но Покупатель здесь останется под постоянной угрозой отъема квартиры из-за незаконных действий родителей, которые получили государственную жилищную субсидию с условием выделения детям долей в собственности, но не выполнили эти условия, а значит и сделка становится незаконной.

          Претензии могут возникнуть как у Пенсионного фонда, так и у прокуратуры. И в этом случае сделка однозначно отменяется, и Покупатель остается ни с чем! Поэтому такую квартиру точно нельзя покупать!

5-й признак.

          Если квартиру продают по генеральной доверенности, и нет никаких способов лично встретиться и переговорить с собственником, чтобы убедиться в его дееспособности, в его реальных намерениях продать свою квартиру и в том, что он действительно выдал такую-то доверенность такому-то человеку для продажи своей квартиры.

          Тут дело в том, что доверенность это любимый способ мошенников для продажи квартир. Ведь сама по себе доверенность – это вполне законный документ, который позволяет совершать с недвижимостью любые действия, регистрировать с ней сделки, получать за нее деньги и т.п. Проблема в том, что мошенники могут получить такую доверенность силой, угрозой или обманом. Могут и попросту подделать ее, а правоустанавливающий документ выкрасть у настоящего собственника.

          Кроме того, даже настоящую «чистую» доверенность в любой момент можно отменить. И если собственник сделает это до сделки, то его доверенное лицо теряет свои законные полномочия. При этом физически прежняя доверенность остается у него на руках, и он вполне может продать квартиру, даже не имея на то полномочий.

          Профессиональный риэлтор никогда не будет покупать квартиру по доверенности, пока не убедится, что настоящий собственник жив-здоров и действительно продает квартиру через своего представителя. И – пока не убедится, что сама доверенность действительна на момент сделки.

          Безопасной считается та доверенность, которая выдается только на сбор документов для продажи квартиры, когда на подписание Договора купли-продажи собственник приезжает лично.

6-й признак.

          Если в квартире прописан ребенок, который не является собственником, а родители находятся в разводе. Например, отец ребенка единственный собственник квартиры, а бывшая жена и ребенок только прописаны там. Отец продает квартиру и обещает Покупателю, что бывшая супруга с ребенком выпишутся после сделки. Такую квартиру точно не стоит покупать!

          Во-первых, разведенная супруга имеет мотив оспорить такую сделку. А во-вторых, суд здесь с большой вероятностью встанет на сторону ребенка, усмотрев намеренную продажу квартиры с целью выселить из нее мать с ребенком на улицу. В такой ситуации суд запросто признает сделку недействительной, и Покупатель лишится прав на квартиру.

7-й признак.

          Если при проверке документов и при осмотре квартиры окажется, что в ней сделана перепланировка, которая не была узаконена должным образом. Тут ситуация такова, что последующие проблемы из-за этого лягут на плечи нового собственника (то есть Покупателя).

          Самый простой вариант – это когда новому собственнику выпишут штраф и заставят узаконить сделанные в квартире изменения. То, что их произвел предыдущий собственник, значения не имеет – отвечать будет тот, кто оказался крайним. Но гораздо хуже, если в квартире сделана перепланировка, которая запрещена законом (например, затронуты несущие стены). Тогда Покупателю грозит судебный иск с требованием привести жилое помещение в исходное состояние. Естественно, за свой счет.

          Эти семь признаков – не исчерпывают всех возможных ситуаций, когда квартиру на вторичке покупать не следует. Есть еще и другие признаки, например – надо понимать, какие опасности бывают при покупке жилья у юридических лиц, при покупке у больных и престарелых собственников, и т.д.

          Я только хотел показать, что таких признаков много и всегда лучше обращаться к специалисту перед тем, как выходить на рынок недвижимости. Настоящий специалист не допустит, чтобы его клиент необоснованно подвергал себя риску, и исключит ситуации, где клиент может лишиться своего права собственности или получить неожиданный сюрприз к покупке квартиры в виде «вечного жильца», например.