Налоги и налоговые вычеты в недвижимости

13.07.2020 14:35:11

«Заплати налоги, и спи спокойно», – убеждают нас непреклонные представители фискальных органов. Спорить с ними – себе дороже. Но знание правил исчисления налогов и налоговых вычетов при покупке или продаже квартиры поможет нам сохранить значительные средства.

 

Ниже речь пойдет только о налогах и налоговых льготах, возникающих при совершении сделок с квартирами. Налог на владение имуществом физлиц (в т.ч. недвижимым), ежегодно взимаемый с каждого собственника, мы оставим за кадром, так как к сделкам он отношения не имеет.

 

 

Как известно, при получении дохода, нужно платить налог государству. Получение денег за проданную квартиру – это доход гражданина. И в отношении него, в общем случае, действует ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) = 13% (ст.224 НК РФ).

Но к радости этих самых физлиц (как Продавцов, так и Покупателей), и для стимулирования рынка недвижимости, государство предусмотрело ряд льгот в виде налоговых вычетов, существенно уменьшающих налогооблагаемую базу при купле-продаже квартир, а то и вовсе сводящих ее к нулю.

 

Налоговый вычет – это та сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы, перед тем как с оставшейся суммы взимается налог (13%). По сути, вычет – это налоговая льгота, стимулирующая граждан активней решать свои жилищные вопросы.

 

Налоговые вычеты бывают «стандартные» (ст. 218 НК РФ), «социальные» (ст. 219 НК РФ), «имущественные» (ст. 220 НК РФ), и «профессиональные» (ст. 221 НК РФ).  Непосредственно к сделкам купли-продажи квартир относятся «имущественные вычеты».

 

При продаже квартиры, у Продавца возникают как налоги (на полученный доход от продажи своей квартиры), так и налоговые вычеты (уменьшение суммы, подлежащей налогообложению).

При покупке квартиры, у Покупателя возникают только налоговые вычеты (т.е. льготы при уплате 13% НДФЛ с его зарплаты, например).

Рассмотрим случаи продажи и покупки квартиры по очереди.

 

Налог и налоговые вычеты при продаже квартиры

 

От какой суммы рассчитывается налог НДФЛ-13% для Продавца при продаже квартиры, находившейся в его собственности?

 

Налог и налоговые вычеты при продаже квартирыНалогооблагаемая база Продавца до 2016 года отсчитывалась от той суммы, которая указана в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП). Теперь для уплаты налога с продажи квартиры стали учитывать ее кадастровую стоимость, которая сегодня максимально близка к рыночной.

 

С января 2016 года, налогооблагаемой базой при продаже квартиры является та сумма, которая оказалась больше – либо цена, указанная в ДКП, либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (п.2, ст.214.10, НК РФ). Но (важный момент!) это правило применяется к продаже только тех квартир, которые были ранее приобретены Продавцом в собственность после 01.01.2016 (см. п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014).

 

У этого правила, правда, есть одна оговорка: если окажется, что кадастровая стоимость квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором продается квартира, то налогооблагаемая база рассчитывается «по старинке», т.е. от заявленной суммы в ДКП.

 

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Это не сложно. На сайте Росреестра есть онлайн-сервис, который по кадастровому номеру квартиры или по ее адресу позволяет получить общедоступную информацию об объекте недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости.

 

На всякий случай еще полезно знать, что каждому субъекту РФ позволено уменьшать размер понижающего коэффициента 0,7 вплоть до нуля для всех категорий налогоплательщиков и для всех объектов недвижимости, или только для некоторых – по своему усмотрению (п.6,ст.217.1, НК РФ).

 

Что касается продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования (когда права собственности еще не существует), то здесь налогооблагаемой базой по-прежнему служит цена, заявленная в Договоре уступки прав требования.

 

Налог с продажи квартиры, которая находилась в общей совместной или долевой собственности

 

Тут все поддается обычной логике. Налоги с продажи квартиры все ее собственники платят в соответствии с долями владения. То есть

 

  1. при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, налог платят все собственники в равных долях (п.5, ст.214.10, НК РФ);
  2. при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности, налог платят все собственники пропорционально своим долям (п.4, ст.214.10, НК РФ).

 

А как определяются налоговые льготы (вычеты) для Продавца при продаже квартиры?

 

Первое и самое важное здесь – это срок владения квартирой. Если гражданин имеет квартиру в собственности более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты НДФЛ при продаже этой квартиры (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Официально это именуется – «получение налогового вычета в размере стоимости жилья».

 

Но с января 2016 г. вступили в силу поправки к этой статье (см. пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014), суть которых в том, что указанный выше трехлетний срок сохранился только для приватизированных, подаренных близким родственникам, и полученных в наследство квартир, а также квартир, полученных по Договору пожизненного содержания с иждивением. В Налоговом кодексе это закреплено в п.3, ст.217.1.

 

А с 01 января 2020 года тот же трехлетний срок применяется еще и к тем квартирам, которые являются единственным жильем Продавца. То есть если у Продавца не имеется в собственности какого-нибудь другого жилья (включая долю и совместную собственность супругов), то после 3-х лет владения он уже может продать свою купленную квартиру без налога.

Мало того, если даже Продавец в течение 90 дней перед продажей своей «единственной» квартиры приобрел другое жилье (вариант альтернативной сделки), то налоговая этого «не заметит» и все равно посчитает продаваемую квартиру «единственной». Такое правило указано в пп.4, п.3, ст.217.1, НК РФ.

 

Для всех остальных квартир, в т.ч. купленных на первичном или вторичном рынке и не являющихся единственным жильем Продавца, этот срок составляет 5 лет! (п. 4, ст.217.1 НК РФ)

К списку новостей