988-9-30-30-30
Заказать обратный звонок

ИЗ ЖИЛОГО В НЕЖИЛОЕ. ТОНКОСТИ ПЕРЕВОДА.

Дайджест новостей рынка недвижимости

04.07.2011

Из жилого – в нежилое. Тонкости перевода

В редакцию «Полезной площади» поступил вопрос: «Планирую начать предпринимательскую деятельность и приобрести для этой цели квартиру на первом этаже жилого дома. Слышал, что процедура перевода жилого помещения в нежилое очень сложна. Так ли это на самом деле? Какие тонкости следует учесть при покупке квартиры, чтобы в дальнейшем избежать проблем?»

Мы обратились за комментарием к специалисту – Елене Соловьевой, директору по продажам АН «Адрес»:

- Основная тонкость здесь даже не в процедуре перевода – она хоть и сложная и не быстрая, но понятная (см. Глава 3 Жилищного кодекса РФ). Проблемы обычно возникают с согласованием отдельного входа, особенно, если дом кооперативный или находится под управлением ТСЖ. Если Уставом Председателю не даны полномочия решать подобные вопросы, то разрешение на устройство отдельного входа вам придется просить у всех жильцов дома на общем собрании. И, как показывает практика, «несогласные» есть всегда. Более того, в городе известны несколько кооперативов, которые изначально против «каких-либо переводов» - о них уже «зубы сломали» многие. Даже, если вы планируете открыть аптеку «для общего блага», некоторые жильцы будут против, понимая, что она может стать местом притяжения «неблагонадежных» граждан. Конечно, вы можете пообещать какие-то дополнительные благоустройства за свои личные средства или особые скидки для жильцов этого дома – иногда это срабатывает.

Кстати, если вы собираетесь «прихватить» часть подъезда или черного входа, то это иллюзия, потому что такая недвижимость по закону принадлежит всем жильцам дома - по нескольку сантиметров есть у каждого, и вы должны буквально всех обойти, чтобы всю площадь выкупить. Это очень сложно и, пожалуй, проще договориться об аренде места общего пользования, которое вы планируете использовать в своем бизнесе.

Что касается вида деятельности, то в законодательстве есть определенные ограничения: нельзя размещать производство и работать с вредными для здоровья человека веществами. Остальное можно, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и соответствует Правилам пользования помещениями в жилом доме (Ст.17 ЖК РФ). И если ТСЖ или кооператив в свое время дали согласие на устройство отдельного входа, то вы вправе в этом помещении делать все, что не запрещено законом, и никто не сможет чинить вам в этом препятствия.

Правда, есть еще одна тонкость - невозможность переноса несущих стен: в них можно делать только проемы, определенным образом укрепив и предварительно согласовав свои действия. И, если в кирпичном доме некоторые перегородки не являются несущими, т.е. их можно разобрать, то в панельном доме практически все стены несущие, и сделать, скажем, большой торговый зал попросту не получится. Поэтому, каким бы привлекательным не казался вам оживленный перекресток, тип дома также стоит учитывать. Особенности и порядок согласования перепланировки и переустройства указаны в Главе 4 ЖК РФ.

Все это непросто, и начинать самому вряд ли стоит – вы можете наделать массу ошибок, которые дорого обойдутся, и вместо желаемого согласования вы можете получить отказ. Искать подходящее для конкретного бизнеса помещение и совершать последующие действия по переводу лучше вместе с риэлтором, который специализируется на коммерческой недвижимости.

Кстати

Порядок перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые)

«1. Для перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) необходимо обратиться в межведомственную комиссию при администрациях районов города нижнего Новгорода и предоставить следующие документы:
заявление по форме,
правоустанавливающие документы, 
проект перепланировки и переустройства переустраиваемого и перепланируемого жилого помещения, 
технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план дома для переводимого жилого помещения в нежилой фонд), 
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, 
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки и переустройства жилого помещения.

Обращаем внимание, что при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Решение должно быть принято в срок не позднее 45 дней со дня предоставления указанных документов».

(Источник: информационный портал государственных и муниципальных услуг http://www.gu.nnov.ru)

Подготовила Ольга Печорина

Фото: www.yurkom.su